Planejar a compra de um imóvel considerando apenas o valor anunciado pode gerar uma grande decepção na hora de fechar o negócio e descobrir os custos extras que correm por conta do comprador. Se você está nessa fase de planejamento, leia esse texto até o fim! Listamos todos os custos, incidências e dicas para conquistar o seu imóvel sem surpresas no final!
A compra da casa própria é um grande sonho para a maioria dos brasileiros. Antes de iniciar a buscar o imóvel ideal é importante saber qual o valor para conquistá-lo, evitando surpresas e frustrações. Quando perguntamos quanto custa comprar um imóvel, estamos nos referindo aos valores gastos além do preço do imóvel em si. É comum o comprador desavisado se deparar com um gasto muito maior do que o previsto, pois não considerou os impostos e taxas cartoriais. E acredite: esses valores podem fazer uma grande diferença no orçamento!
Um dos primeiros passos quando se decide comprar um imóvel é a definição do valor médio para o investimento. Geralmente esse valor é pensado levando em consideração uma reserva financeira que já possui para esse fim, saldo do FGTS, carta de crédito de um consórcio, algum programa de financiamento com parcelas que encaixam no orçamento e, na maioria dos casos, uma combinação dessas e outras situações. Tendo esse valor em mente, é comum que a pessoa comece a buscar imóveis no perfil desejado levando em consideração apenas esse número. E aí que mora o perigo e de onde pode vir uma grande frustração.
Em termos de valores, pensar na compra de um imóvel deve incluir os custos com impostos e taxas cartoriais que irão para a conta do comprador na hora de fazer a transferência do bem para o seu nome. Esse texto irá mostra todos os gastos iniciais que é preciso considerar, possibilitando um planejamento mais próximo do real possível. Fizemos uma lista de cada custo, as situações em que serão aplicados, links importantes e dicas. Calculadora na mão e bora conquistar esse sonho.
Valor da entrada
Se a opção de pagamento for o financiamento imobiliário, o primeiro valor a ser considerado é o da entrada. As linhas de crédito variam o percentual máximo permitido para financiar, podendo chegar a até 90% do valor do imóvel. Então, a sugestão é conhecer as opções do seu banco, fazer comparações e simulações e aí definir qual será o valor da entrada que você deverá dispor para o investimento.
Ainda dentro da opção do financiamento, a simulação irá ajudar você com o planejamento dos pagamentos. Lembrando que o valor das parcelas não devem ultrapassar 30% da renda familiar bruta.
Dica: considere também as despesas fixas desse novo imóvel, como condomínio e IPTU. Mesmo que você já tenha essas despesas atualmente, vale uma comparação com os valores do imóvel novo para ver se haverá aumento ou redução desses custos mensais.
Custos do financiamento
Se a compra do seu imóvel for financiada, além da entrada e das prestações que já citamos acima, você deverá considerar alguns valores cobrados pelos bancos. O primeiro é a vistoria do imóvel. Para elaboração do contrato, o banco realiza uma vistoria no imóvel para verificação do preço de mercado e condições do bem. Esse custo será cobrado do comprador, junto com uma taxa para emissão do contrato. A sugestão é avaliar em mais de uma instituição financeira quais são os valores dessas despesas e comparar, somando à simulação do financiamento em si.
ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – é imposto municipal cobrado de quem compra o imóvel e deve ser pago na concretização do negócio, visto que é requisito para lavratura da escritura de compra e venda do imóvel. Por ser definido pela Prefeitura, seu valor varia de município para município.
No caso de Belo Horizonte o percentual cobrado hoje é de 3%, sendo que, a base de cálculo pode ser o valor venal do imóvel ou o valor de mercado, sempre o que for maior. No caso do valor de mercado, este não se confunde com o valor da compra e venda, pois a autoridade municipal se encarregará, na maioria das vezes, pela avaliação mercadológica e, consequentemente, do ITBI.
Em Belo Horizonte, é possível obter um desconto de 50% no valor do ITBI, caso a compra do imóvel se enquadre nos seguintes critérios:
“Isenção de 50% por valor e padrão de acabamento (art. 1º da lei 10.692/13)
- Incidente sobre as transmissões de imóveis cujo valor da base de cálculo tributável, determinada nos termos da legislação municipal aplicável, seja de até R$158.326,90 (cento e cinquenta e oito mil trezentos e vinte e seis reais e noventa centavos).
- Condições a serem cumpridas:
- não ser o adquirente, nem seu cônjuge ou companheiro, proprietário ou promitente comprador de outro imóvel de qualquer natureza;
- estar o imóvel enquadrado no tipo construtivo casa, apartamento ou barracão e no padrão de acabamento P1;
- ter o imóvel ocupação exclusivamente residencial, destinada à moradia do adquirente.”
Imóveis adquiridos pelo Programa Minha Casa Minha Vida e outros programas de moradia podem ter condições especiais e até isenção do ITBI. Consulte as informações junto à Prefeitura da sua cidade. Para Belo Horizonte, acesse aqui
Escritura Pública
Este custo não será necessário no caso da compra do imóvel for feita através do financiamento imobiliário. Isso porque o contrato que o banco emite para o financiamento tem valor de escritura. Mesmo assim, é importante lembrar que o banco pode cobrar uma taxa de contrato, mas já consideramos lá em cima, lembra?
Já no caso de compra à vista, uma escritura deverá ser feita no Tabelião de Notas. Os valores variam de estado para estado e não tem um percentual, o preço é fixo e varia de acordo com o valor do imóvel, respeitando uma tabela. Por exemplo, em Minas Gerais, para um imóvel com valor entre R$280.000,01 e R$350.000,00 vai custar R$4.265,83 para fazer a escritura. Confira a tabela completa de 2023 – Tabela 1, item 4b, página 3. Ou acesse no site do Tribunal de Justiça de MG e busque pela tabela de emolumentos.
Registro do imóvel
O último trâmite é o registro do imóvel no cartório. Esse gasto é para todos! Mesmo que seja feito um financiamento, será necessário registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Apenas esse registro garante que o imóvel comprado é seu mesmo. Assim como a escritura, o preço é fixo de acordo com a tabela de cada estado. Em Minas Gerais, seguimos o mesmo exemplo e valores acima: para um imóvel com valor entre R$280.000,01 e R$350.000,00 o registro da escritura vai custar R$4.265,83.
Observação: Para ver outras faixas de valor, acesse a mesma tabela completa de 2023 e busque pela Tabela 4, item 5e, páginas 8 e 9.
Boa notícia! De acordo com a Lei 6.015/73, em seu artigo 290, se a compra for do primeiro imóvel, para fins residenciais, financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, a taxa para registro da escritura é de 50% do valor da tabela.
Essa taxa pode ser ainda menor para os casos de imóveis adquiridos em programas de habitação popular. Se esse for o caso, vale a pena conhecer as condições.
Mudança, reformas e mobiliário
Na empolgação da compra do imóvel é comum os compradores esquecerem outros gastos que ele terá nesse início. Por isso lembramos aqui para que sejam colocados no planejamento. Faça orçamentos prévios dos serviços de mudança, caso você vá precisar de um. Pode ser um custo que pese no orçamento inicial.
Quando for escolher o imóvel, avalie bastante se ele já está pronto para mudar ou se será necessária a realização de alguma reforma, mesmo que pequena. Isso impactará tanto no orçamento direto dessa reforma, quanto no prazo da mudança, que, sendo adiado, pode aumentar os custos com o aluguel do imóvel atual, por exemplo.
Outra coisa que deve ser colocada na ponta do lápis são os custos com mobília, caso você não tenha o mínimo necessário para iniciar a vida no imóvel novo. Mesmo que seja uma compra que pode ser parcelada, é importante considerá-la também no orçamento da família, junto com as prestações do financiamento.
Evitando surpresas desagradáveis
Imagina comprar um imóvel, calcular direitinho todos os custos e depois de tudo certo você descobrir que o imóvel possui dívidas que podem sobrar para você? Ou que seu dono anterior é réu em algum processo e que o imóvel pode ser utilizado para pagamento em caso de perda do processo, mesmo que ele já tenha concretizado a venda? Nem pensar, né? Por isso é importante conhecer o histórico do bem e ter em mãos todas as certidões que garantem não haver pendências.
Graças a tecnologia, a maioria das certidões comprobatórias podem ser obtidas de forma gratuita e on-line, mas não são todas. As certidões cartoriais, como a certidão de matrícula, certidão de Inteiro Teor de Ônus e Ações, entre outras, apesar da possibilidade de serem emitidas eletronicamente, possuem custos elevados. A boa notícia é que essas certidões devem ser apresentadas pelo vendedor do imóvel, então os custos correm por conta dele.
Confira abaixo as certidões e documentos que você deve exigir do vendedor do imóvel:
- Matrícula atualizada do imóvel e CPF do proprietário
- Certidão de Inteiro Teor de Ônus e Ações
- Certidão da Prefeitura sobre a situação do IPTU
Além disso, é importante consultar outras certidões com o CPF do proprietário. Essas também devem ser apresentadas por quem está vendendo o imóvel, mas como são online e gratuitas, você mesmo consegue fazer a consulta e agilizar o processo. Confira os links abaixo:
- Justiça Federal
- Justiça do Trabalho
- Fórum Cível
- Receita Federal
- Receita Estadual de Minas Gerais
- Receita Municipal de Belo Horizonte
Fechando as contas
Antes de concluir, um esclarecimento.
Se você chegou até aqui e já leu outros textos sobre os custos para a compra de um imóvel, pode estar se perguntando sobre a comissão paga ao corretor ou imobiliária que realizar a intermediação do negócio. Esclarecemos que, de acordo com o Artigo 722 do Código Civil, esse custo é de responsabilidade de quem contratou o serviço de corretagem, ou seja, de quem está vendendo o imóvel. Sendo assim, não deve ser repassado para o comprador e por isso não o consideramos em nossa lista. Ufa! Menos um!
Agora sim, a conclusão!
Com tantas despesas variantes para situações especificas, é difícil concluir um valor ou percentual que você irá gastar além do preço do imóvel. De forma geral, para as taxas e impostos (ITBI, escritura ou contrato de financiamento e registro), é comum a recomendação de uma reserva extra em torno de 5% do valor do imóvel. Mas nós vimos que os gastos podem ir muito além dessas despesas, né? 
Por isso a dica é considerar todos os pontos apresentados de acordo com a sua realidade e colocar mesmo na ponta do lápis para não ser surpreendido e evitar frustrações. Antes mesmo de definir a faixa de preço do imóvel que você irá buscar é fundamental estar com todos esses valores em mente.
Se precisar de ajuda, nosso time de consultores está preparado para orientar e buscar o imóvel perfeito para você! Vamos conversar?