Vistoria de Imóvel para Locação

Nesse texto você vai entender a importância do Termo de Vistoria do imóvel para Locação, os itens obrigatórios e as dicas para inquilinos e proprietários não terem surpresas no final do contrato.

Se você já precisou alugar um imóvel com certeza deve ter se deparado com o Termo de Vistoria, geralmente como parte integrante do contrato de locação! Entendemos o quanto pode ser desgastante ler aquele relatório enorme, todo detalhado e por fim acabamos assinando e guardando na gaveta. Não faça isso! Esse texto vai te mostrar porque ignorar o Termo de Vistoria pode ser um grande erro e quais as consequências dessa atitude.

O Termo de Vistoria do imóvel para locação é um relatório imparcial com descrição detalhada e, na maioria das vezes, fotos que demonstram o estado de conservação e usabilidade do imóvel e tudo que está sendo entregue ao inquilino no início do contrato. Pode incluir, por exemplo, móveis, itens de decoração e até utensílios domésticos. Locador e locatário devem estar de acordo com os apontamentos e registrarem ciência através da assinatura do Termo, que passa a fazer parte como anexo do contrato de locação.

Mas afinal, esse termo é mesmo obrigatório? Quem deve pagar por ele? O que deve conter no relatório? Vamos esclarecer todas essas dúvidas, mostrar o que diz a lei e ainda dar dicas práticas para os proprietários e inquilinos sobre os termos de uma vistoria.

O que diz a lei?

A melhor forma de começar a entender sobre vistoria de imóvel para locação é vendo o que a Lei do Inquilinato diz a respeito. Nesse ponto, devemos citar dois artigos:

“Art. 22. O locador é obrigado a:

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;”

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.”

Entendemos, então, que a Lei do Inquilinato não menciona obrigatoriedade de uma vistoria formal do imóvel para início do contrato de locação. Porém, numa interpretação das obrigações que devem ser cumpridas tanto pelo locador quanto pelo locatário, há necessidade de comparação do estado do imóvel na sua entrega ao inquilino e na devolução ao proprietário. Desta forma, torna-se necessário o registro dessas condições do imóvel para resguardar ambas as partes de impasses futuros.

Os pontos destacados acima também nos mostra que a responsabilidade de um relatório detalhado do estado do imóvel é do locador, ou seja, é o proprietário do imóvel que deve arcar com eventuais custos dessa vistoria inicial.

Vale ressaltar ainda que, para efeitos legais em uma eventual discordância na devolução do imóvel, o Termo de Vistoria deve estar assinado por ambas as partes, com firma reconhecida ou autenticação equivalente, nos casos de assinatura eletrônica.

Quais os itens devem ter um Termo de Vistoria?

Tudo seria a resposta mais completa. E tudo é tudo mesmo. Pense assim: o que não tiver descrito ou registrado por fotos, não caberá questionamento pela parte que ficou “no prejuízo”. Então, o Termo de Vistoria deve incluir a descrição de todos os itens do imóvel, com suas características e estado atual de conservação. Geralmente ele é feito por cômodos e os itens obrigatórios são:

  • Parede – descrição da pintura: se é nova, usada, qual cor, se tem textura ou papel de parede. Eventuais trincas, furos com ou sem pregos e parafusos, ou outros detalhes também devem constar. Proprietários mais exigentes podem citar inclusive a marca e tipo da tinta utilizada.
  • Piso e rodapé – tipo de material, estado de conservação, destacando eventuais defeitos.
  • Teto – cor e estado da pintura, se possui algum tipo de rebaixamento.
  • Portas – estado de conservação, pintura, condições das maçanetas, se tem ou não chave.
  • Janelas – deve-se abrir e fechá-las para verificação de eventuais dificuldades ou defeitos, tipo de material, se tem trancas.
  • Iluminação – descreve com detalhes se tem lustres ou lâmpadas e quais os modelos.
  • Tomadas e interruptores – tipo, quantidade, se está funcionando, se possuem espelhos.

Na lista dos itens que variam de acordo com o cômodo ou com o imóvel, podemos citar:

  • Cozinhas, banheiros e áreas de serviços devem conter, além dos pontos listados acima, detalhes e estado de conservação e funcionamento de louças, torneiras, pias, espelhos, boxes e demais objetos que serão mantidos no imóvel.
  • Em caso de armários, embutidos ou não, condições das portas e divisões internas também devem ser listadas.
  • Móveis e aparelhos, constando sua conservação, funcionamento e avarias.
  • Objetos de decoração como cortinas e persianas, devem ser testados e descritos em detalhes.

 O Termo de Vistoria deve conter fotos?

Assim como o próprio relatório não tem obrigatoriedade jurídica, o uso de imagens não é uma exigência. Porém, ressaltamos a importância do registro fotográfico como complemento da descrição.

Um dos pontos mais delicados de um Termo de Vistoria é o entendimento do estado de conservação. Exceto quando é novo ou nunca utilizado, a classificação de um item como bom, ruim ou qualquer outro termo é muito subjetiva e pode gerar interpretações variadas de acordo com lado que a pessoa está, de proprietário ou inquilino. Aqui podemos dizer: contra fotos não há argumentos. Nesses casos, muitas vezes são as imagens que põem fim à dúvida.

Então, sim! Um Termo de Vistoria completo, imparcial e bem feito deve ter fotos de todos os itens descritos.

Dicas para locadores e locatários

O Termo de Vistoria não é melhor para o locador ou para o locatário. Como citado algumas vezes, ele deve ser, acima de tudo, imparcial. Sua função é registrar o estado do imóvel no início do contrato de locação para comparação no momento da devolução do imóvel. Por isso, Termo de Vistoria deve ser considerado por ambas as partes como um documento importante e fundamental, assim como o contrato.

Apenas através de um Termo de Vistoria rico em detalhes e fotos é possível resguardar o proprietário de eventuais danos causados ao imóvel que seja de responsabilidade do inquilino, ou seja, defeitos que não estavam lá antes da locação. Assim como proteger o inquilino de cobranças injustas com relação aos itens que já estavam com mau funcionamento, desgastes ou avarias quando ele alugou o imóvel.

Então, destacamos algumas dicas para ambas as partes ficarem tranquilas durante o período do contrato, sem correr risco de um susto no final do acordo.

  • Leia atentamente cada item do Termo de Vistoria.
  • Compare a descrição com as fotos e veja se está coerente.
  • No imóvel, verifique e teste cada item descrito.
  • Proprietário, contrate uma imobiliária ou empresa de confiança para este trabalho e confira todo o relatório antes de assinar.
  • Inquilino, fique atendo ao prazo de contestação e registre por escrito, de preferência com fotos, os pontos que estiverem em desacordo. Use os dias após a mudança para observar a funcionalidade dos itens e registre qualquer irregularidade com o relatório assinado.

Enfim, a responsabilidade pelo Termo de Vistoria é de ambas as partes. Locador e locatário devem estar cientes do estado do imóvel em todos os seus detalhes para evitar transtornos e cada um cumprir com as suas obrigações, seja no início ou no final do contrato.

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